Finca Santa Rita.
Compra de una explotación olivícola ya plantada y en producción en el epicentro mundial del aceite de oliva, con venta de la finca en el año 4. El inversor privado cobra un 10% anual garantizado y un 10% adicional en la venta.
La operación en una página
Se adquiere la finca Santa Rita —202 hectáreas de olivar en seto Arbequina de regadío, en una sola linde, en la provincia de Jaén— por 10,00 M€. La plantación ya está ejecutada y produce: no hay CAPEX de transformación ni años muertos de implantación. La compra se financia con hipoteca bancaria (6,50 M€ al 4%) y con una ronda de inversores privados de 4,60 M€ en plazas de 100.000 €, sin comisión de apertura: la explotación paga la cuota del banco y el cupón anual del 10%, y en el año 4 la finca se vende devolviendo el principal más un 10% adicional.
Al suscribir participaciones de una sociedad de nueva creación, la persona física deduce el 50% de lo invertido en la cuota de su IRPF, con base máxima de 100.000 € al año. El ticket mínimo está calibrado para agotar exactamente esa base: 100.000 € invertidos, 50.000 € de deducción.
La oferta al inversor privado
La medida exacta de la base máxima de deducción del IRPF. Hasta 46 plazas disponibles.
Garantizado y preferente, pagado con los beneficios de la explotación desde el primer año.
Adicional sobre el principal, en la venta de la finca en el año 4.
El 100% de la aportación se destina al proyecto. Sin comisión de entrada ni de éxito.
Flujo por cada plaza de 100.000 €
| Año | Aportación | Cupón 10% | Prima 10% | Principal | Deducción IRPF | Flujo del año |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A0 · firma | -100.000 | — | — | — | — | -100.000 |
| A1 | — | +10.000 | — | — | +50.000 | +60.000 |
| A2 | — | +10.000 | — | — | — | +10.000 |
| A3 | — | +10.000 | — | — | — | +10.000 |
| A4 · venta | — | +10.000 | +10.000 | +100.000 | — | +120.000 |
| Total | -100.000 | +40.000 | +10.000 | +100.000 | +50.000 | +100.000 |
2,0× el desembolso en cuatro años · retorno bruto +50% sobre el nominal · TIR bruta 12,1% · TIR neta con deducción 26,5% · 3,0× sobre el capital neto en riesgo.
Qué se compra y con qué se paga.
Una explotación completa y operativa —tierra, agua, plantación, instalaciones, aperos y derechos PAC— en la provincia con mayor producción olivarera del mundo.
Lo que incluye la compraventa
- Plantación ejecutada · olivar en seto Arbequina, más de 320.000 olivos
- Agua · 3.500 m³/ha/año con licencia oficial y presión de red
- Instalaciones · cortijo y dos naves de 800–900 m², más los aperos
- Derechos PAC · 400 €/ha · ~81.000 €/año recurrentes
Producción y resultado operativo · caso base
| Año | Aceituna | Ingresos | OPEX | EBITDA |
|---|---|---|---|---|
| A0 · primera cosecha | 700 t | 0,59 M€ | 0,50 M€ | 0,09 M€ |
| A1 | 1.200 t | 0,96 M€ | 0,58 M€ | 0,38 M€ |
| A2 · plena producción | 2.099 t | 1,65 M€ | 0,70 M€ | 0,96 M€ |
| A3 | 1.936 t | 1,56 M€ | 0,71 M€ | 0,85 M€ |
| A4 · año de la venta | 2.289 t | 1,87 M€ | 0,72 M€ | 1,15 M€ |
| Acumulado A0–A4 | 8.224 t | 6,63 M€ | 3,21 M€ | 3,43 M€ |
Originación · por qué esta finca llega a este precio
Fuera de mercado.
No compramos en procesos abiertos: las fincas nos llegan. Ochenta años de la familia en el agroalimentario y la explotación propia de olivar en seto generan una red —corredores, almazaras, propietarios que venden sin ruido, entidades con activos adjudicados— que trae las oportunidades antes de que exista competencia.
Tasación ≥ 20–25% sobre compra.
Regla que ordena toda la cartera: ninguna finca entra si su tasación no está, al menos, un 20–25% por encima del precio de compra. El descuento no es una aspiración de rentabilidad: es el colchón que protege el capital desde el día del cierre.
Para diversificar.
Nos llegan más operaciones de las que un balance familiar puede absorber. Abrir parte del equity a inversores privados y financiación participativa permite llegar a más operaciones en vez de concentrar todo en una y cerrar con la velocidad que exige una compra off-market.
Fuentes y usos · el cálculo del importe a captar
Usos · cierre de la operación
| Compra de la finca | 10,00 M€ |
| Corredor | 0,15 M€ |
| AJD · 1,5% sobre el precio | 0,15 M€ |
| Apertura bancaria · 1% sobre 6,50 M€ | 0,07 M€ |
| Cierre, notaría, registro y due diligence | 0,10 M€ |
| Reserva de circulante y del cupón garantizado | 0,64 M€ |
| Comisión de apertura a inversores privados | 0,00 M€ |
| Total usos | 11,10 M€ |
Fuentes
| Entidad financiera · hipoteca sobre la finca 4% · apertura 1% · cuota ~416 k€/año · 25 años · el grupo responde de la deuda | 6,50 M€ |
| Inversores privados · equity de la SPV · 46 plazas de 100.000 € 10% anual A1–A4 · prima del 10% en A4 · 0 € de apertura · 46% del capital | 4,60 M€ |
| Capitalización total | 11,10 M€ |
La parte principal de la operación la sostiene el grupo: deuda bancaria negociada y avalada sobre el activo y recursos propios. El inversor no presta: entra en el equity de la SPV —46% del capital a la valoración de compra— y el 54% restante queda en manos del grupo. La reserva de 635.000 € equivale a 1,4 anualidades de cupón y cubre el valle de caja de A1 sin financiación adicional.
Cobertura del cupón garantizado · M€
| Año | EBITDA | Cuota banco | Cupón 10% | Tesorería final | Lectura |
|---|---|---|---|---|---|
| A0 | 0,09 | — | — | 0,73 | Cierre · se dota la reserva de 635 k€ |
| A1 | 0,38 | 0,42 | 0,46 | 0,23 | Valle de caja · la reserva cubre la diferencia |
| A2 | 0,96 | 0,42 | 0,46 | 0,32 | La explotación paga cuota y cupón por sí sola |
| A3 | 0,85 | 0,42 | 0,46 | 0,29 | Año bajo de vecería · cupón cubierto |
| A4 | 1,15 | 0,42 | 0,46 | 0,56 | Caja que se suma al precio de venta |
El Estado co-invierte contigo.
La deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación —art. 68.1 LIRPF— devuelve el 50% de lo aportado en la cuota del IRPF, con base máxima de 100.000 € por contribuyente y ejercicio.
Ticket mínimo de 100.000 € porque es exactamente la base máxima deducible. Salida en el año 4 porque la permanencia mínima exigida es de tres. Cada plaza aprovecha el 100% del beneficio fiscal disponible, sin exceso ni desperdicio.
Ejemplo · 100.000 € como persona física
| Concepto | Importe | Momento |
|---|---|---|
| Aportación a la SPV | -100.000 € | Firma · año 0 |
| Deducción en la cuota del IRPF · 50% | +50.000 € | Declaración del ejercicio |
| Capital neto realmente en riesgo | 50.000 € | Desde el primer año |
| Cupón del 10% anual · cuatro años | +40.000 € | A1 · A2 · A3 · A4 |
| Prima de venta del 10% | +10.000 € | A4 · con la venta |
| Devolución del principal | +100.000 € | A4 · con la venta |
| Total percibido | 200.000 € | Deducción + cupones + prima + principal |
| Beneficio bruto | +100.000 € | 2,0× el desembolso en 4 años |
Del bruto al neto
| Beneficio bruto | +100.000 € |
| Tributación de los cupones · base del ahorro, 4 años | -7.920 € |
| Tributación de la prima de venta | -2.100 € |
| Beneficio neto | +89.980 € |
Los cupones (40.000 €) más la prima (10.000 €) devuelven exactamente el capital neto que quedó en riesgo tras la deducción —50.000 €—. El principal de 100.000 € llega además íntegro en la venta del año 4.
Con deducción, neta de impuestos sobre los rendimientos.
150.000 € brutos sobre 50.000 € de capital neto en riesgo.
Requisitos y encaje de la operación
| Entidad de nueva creación · suscripción en su constitución | Cumple |
| Sociedad limitada no cotizada con actividad económica real | Cumple |
| Participación del inversor inferior al 40% | Cumple |
| Permanencia entre 3 y 12 años · venta en el año 4 | Cumple |
| Certificación de la entidad ante la AEAT | Compromiso |
Cuánto invertir · el punto óptimo
| Suscripción | Titulares | Base deducible | Deducción IRPF | Capital neto en riesgo | TIR neta |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € · una plaza | 1 | 100.000 € | 50.000 € | 50.000 € | 26,5% |
| 200.000 € · dos plazas, una por cónyuge | 2 | 200.000 € | 100.000 € | 100.000 € | 26,5% |
| 200.000 € · un solo titular | 1 | 100.000 € | 50.000 € | 150.000 € | 17,3% |
| 300.000 € · un solo titular | 1 | 100.000 € | 50.000 € | 250.000 € | 14,7% |
| Sociedad o inversor no residente | — | No aplica | 0 € | 100% | 12,1% |
La venta en el año 4.
En A4 la finca ya es una explotación madura y se vende como tal: por múltiplo sobre su EBITDA normalizado de 1,02 M€ (5.050 €/ha). El comprador adquiere veinte años más de curva productiva por delante.
Precio de venta según múltiplo · año 4
| Múltiplo | €/ha | Precio | vs compra | Cobro del inversor privado |
|---|---|---|---|---|
| ×9 | 45.450 | 9,18 M€ | -8% | Cupones + 78% del principal |
| ×10 | 50.500 | 10,20 M€ | +2% | Cupones + principal íntegro + prima parcial |
| ×11 · caso base | 55.550 | 11,22 M€ | +12% | Cobro completo + 0,71 M€ al promotor |
| ×12 | 60.600 | 12,24 M€ | +22% | Cobro completo + 1,72 M€ al promotor |
| ×13 | 65.650 | 13,26 M€ | +33% | Cobro completo + 2,72 M€ al promotor |
Para pagar íntegramente al inversor —principal más prima del 10%— basta vender a ~52.000 €/ha: un +5% en cuatro años. El principal está cubierto vendiendo al mismo precio al que se compra hoy. Todo lo que exceda de ese umbral es excedente del promotor, no del inversor: el incentivo está alineado en vender bien.
Reparto del importe de la venta · caso base ×11
Riesgos principales y mitigantes
| Riesgo | Mitigante |
|---|---|
| Precio del aceite por debajo del plan | El caso base toma 4,00 €/kg, el suelo del rango actual del AOVE · Arbequina con demanda premium |
| Vecería, clima y curva de entrada | Variedad de baja alternancia, regadío garantizado de 3.500 m³/ha y primera cosecha ya contrastada (700 t al 18%), con dirección agronómica especializada en +7.500 ha de SHD |
| Precio de venta en el año 4 | La cobertura íntegra del inversor exige solo ~52.000 €/ha (+5% en cuatro años); el principal se cubre al precio de compra de hoy |
| Ventana de salida poco activa | Prórroga de hasta 24 meses con el cupón del 10% en vigor · refinanciación posible con un LTV del 52% sobre el valor en A4 |
| Encaje de la deducción fiscal | Estructura del vehículo validada fiscalmente antes de su constitución · permanencia de 4 años frente al mínimo legal de 3 |
Próximos pasos
- Due diligence técnica, legal e hídrica de la finca y aforo de la cosecha en curso
- Constitución de la SPV con validación fiscal previa de la deducción
- Firma de la hipoteca · 6,50 M€ al 4%
- Cierre de la ronda privada · 4,60 M€ · 46 plazas de 100.000 €
- Compraventa y toma de posesión antes de la recolección
Una finca ya plantada y en producción en la mejor zona olivarera del mundo, comprada con hipoteca y capital privado, que paga un 10% anual garantizado con sus propias cosechas y se vende en el año 4 devolviendo el principal más un 10% adicional — con la mitad del desembolso de vuelta vía IRPF desde el primer ejercicio.